Avvocato Carlo Bottino - Bottino law firm

Il sistema legale di acquisto di proprietà della Floida presenta molte differenze da quello Italiano e molte insidie che richiedono comunque la necessità di una assistenza professionale

Quasi tutte le proprietà in Florida sono inserite in una data base disponibile a tutti gli agenti immobiliari (realtors); non esiste dunque un mandato in esclusiva. Gli agenti operano come rappresentanti del venditore o del compratore. E’ importante contattare un agente che operi costantemente con la clientela italiana

COSTI

Il costo complessivo per la procedura d’acquisto che comprende l’intestazione, il compenso del Notaio, l’assicurazione del titolo d’acquisto, le tasse di trasferimento della proprietà, le tasse di proprietà e l’eventuale compenso relativo all’iscrizione di una ipoteca, ammonta circa ad una percentuale del il 5 % del prezzo pattuito per l’immobile.

PROCEDIMENTO DI ACQUISTO

Una volta concordato il prezzo, il compratore paga una caparra prima di formulare una offerta formale nella forma di un contratto di acquisto. Quando viene sottoscritto diventa vincolante, salvo alcune ipotesi eccezionali che ne consentono la rescissione. Il 10% del prezzo viene pagato in un conto fiduciario (cd.escrow account) tenuto dal Public Notary (non esiste la figura del Notaio come intesa in Italia, si tratta solitamente di avvocati o pubblici ufficiali che hanno tale titolo). Una compagnia assicuratrice controlla i pubblici registri e assicura la proprietà contro ogni rivendicazione di terzi. A questo punto può concludersi il contratto (completion) con il pagamento della residua parte del prezzo nel conto fiduciario.

TERMINE ESSENZIALE

E’ importante sapere che il deposito andrà perso se non si osserva il termine fissato nel contratto

TASSAZIONE

La Real Estate Tax è all’incirca il 2% del valore dell’immobile, che viene revisionato ogni anno. Per i proprietari non residenti il valore su cui questa tassa viene calcolata non puó aumentare piú del 10% all’anno (3% per i residenti). IVIE

L’Ivie, l’ultima novità del fisco Italiano del 2013, ossia la tassa sulle proprietà immobiliari all’estero, in virtù della convenzione in materie di doppia imposizione è ininfluente in Florida il 2%, aliquota superiore a quella dello 0,76% prevista non ne resta nulla da pagare in Italia.

L’ultimo fattore da tenere in considerazione é la FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act), alla quale é soggetto ogni cittadino straniero non residente negli Stati Uniti.Un cittadino straniero che vende la proprietá negli Stati Uniti, é soggetto ad un 10% di trattenuta calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile; qualora il proprietario affitti l’immobile, é tenuto a versare all’incirca il 30% dell’affitto.

SPESE CONDOMINIALI

Per quanto riguarda le “spese condominiali”, bisogna suddividerle in due categorie principali:”Condo Fees” - Pagati generalmente ogni trimestre alla Condo Association per coprire le spese comuni (Portineria (ove presente), pulizia del palazzo, manutenzione delle aree comuni, ecc.) e in alcuni casi coprono anche l’assicurazione dell’immobile;

“HOA Fees” - Pagate alla HOA (Home Owners Association) che generalmente includono la manutenzione delle aree verdi comuni, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso (ove presente), basic cable tv. 

ASSICURAZIONI

E’ consigliabile stipulare una assicurazione per gli uragani (generalmente include l’assicurazione contro i furti e contro i danni), e l’assicurazione contro gli allagamenti

DEDUCIBILITA’

L’incarico dato ad un commercialista americano, a fronte di un costo decisamente contenuto, permette di portare in deduzione molte spese quali ad esempio gli interessi passivi, tutte le spese di gestione (comprese spese condominiali, amministrative, manutenzione corrente, legali, telefoniche, di viaggio, Real Estate Taxes, ecc.)
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Per informazioni più dettagliate e riferimenti di agenzie immobiliari potete inviare una mail a Info@studiolegalebottino.it

L’art. 62 del D.L. 24.1.2012 n.1 sulle cosiddette liberalizzazioni, poi convertito nella L. 24.3.2012 n.27, ha introdotto una disciplina specifica in materia di contratti tra Imprese riguardanti la cessione dei prodotti agricoli ed alimentari.
A CHI SI APPLICA
La norma riguarderà, pertanto, gli agricoltori, ogni esercente il commercio di prodotti agricoli ed alimentari ed ogni titolare di esercizio di somministrazione.
FORMA DEI CONTRATTI
I contratti, a pena di nullità, debbono essere sempre stipulati in forma scritta (anche in una mail o in un fax, anche non firmato, purche’ contenga gli elementi sopra citati; es.: uno scambio di comunicazioni o un ordine d’acquisto) e prevedere i seguenti elementi essenziali:
1. la durata
2. la quantità e le caratteristiche del prodotto venduto
3. i prezzi, le modalità di consegna ed i termini di pagamento.
Inoltre in detti contratti è vietato imporre direttamente o indirettamente condizioni di acquisto, di vendita o altre condizioni ingiustificatamente gravose o retroattive.
In alternativa al contratto scritto, il Regolamento ammette la possibilita’ di scrivere tutti gli elementi essenziali del contratto (quelli sopra elencati dal n. 1 al n. 3) direttamente sul DDT o sulle fatture purche’ si accompagni anche la seguente dicitura:
“Assolve agli obblighi di cui all’art. 62 del DL 24.1.2012 n. 1, conv. con modif. dalla L. 24.3.2012 n. 27”.
PAGAMENTI
entro trenta giorni
- dalla fine del mese nel quale e’ avvenuta con data certa la consegna della fattura (fattura consegnata con raccomandata, anche a mano, ovvero con PEC);
- in mancanza di data certa i 30 giorni decorrono dalla data di consegna dei prodotti deteriorabili e di sessanta giorni per le altre merci.
Si considerano deteriorabili quei beni che il produttore certifica avere durata inferiore a 60 giorni.
- contemporanea cessione di beni assoggettati a termini di pagamento differenti e’ obbligatorio emettere due separate fatture.
INTERESSI
- A partire dal giorno successivo alla scadenza, con un saggio di interessi maggiorato,
- per i prodotti deteriorabili, di ulteriori due punti, per cui si arriva al 10% di interessi moratori.
SANZIONI
- si cumulano agli interessi moratori (vedi sopra)
- si applicano in caso di mancato rispetto dei termini di pagamento
- multe da € 500,00 a € 500.000,00
REGOLAMENTO ATTUATIVO
In esso si precisa che:
- l’art. 62 si applica alle consegne di alimentari in Italia; non si applica ai conferimenti da parte dei soci di prodotti agricoli ed alimentari alle cooperative ovvero alle organizzazioni dei produttori, ne’ ai conferimenti di prodotti ittici;
- se il pagamento avviene contestualmente alla consegna della merce, non e’ necessario il contratto scritto;
- l’art. 62 si applica ai contratti stipulati a partire dal 24.10.2012;
- i contratti anteriori al 24.10.2012 devono essere adeguati alla nuova normativa – cioe’ occorre la forma scritta -entro il prossimo 31 dicembre.

Il nostro studio è disponibile a fornire assistenza in materia mediante la predisposizione di contratti standard, gestione delle controversie, chiarimenti e approfondimenti sul tema
Per contatti info@studiolegalebottino.it

Le recenti vicende relative al Porto di Imperia impongono alcune considerazioni in ordine alle possibili conseguenze di una revoca della concessione, soprattutto in ordine alle gravi ricadute giuridiche ed economiche che gli acquirenti dei posti barca potranno subire:

Occorre analizzare preliminarmente le seguenti questioni:

. a) se sulle opere realizzate all’interno dell’area demaniale e sugli specchi d’acqua considerati 
dal provvedimento concessorio, la concessionaria vanti un diritto reale o personale di 
godimento;
. b) se ed in che limiti sia consentito alla concessionaria compiere atti dispositivi sui beni 
realizzati in forza della concessione, che non contiene alcun divieto in tal senso;
. c) ove si risponda positivamente alla domanda sub b), quali strumenti negoziali possano essere impiegati per consentire agli aventi causa dalla concessionaria l’uso e il godimento dei 
suddetti beni.
Il Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio Civilistico n. 220-2011/C ha fornito tale soluzione:
- Il concessionario di un’area demaniale marittima sulla quale abbia ottenuto l’autorizzazione ad edificare, è titolare di un diritto assimilabile a quello di superficie regolato dal codice civile, in quanto “conformato” alle finalità di pubblico interesse per le quali fu accordata la concessione. Ciò spiega perché nei rapporti con l’ente concedente la posizione vantata sulle opere costituenti il porto, sia solo “assimilabile” al diritto di superficie ex art. 952 ss., cod. civ. e perché si faccia riferimento ad un diritto “precario”: da intendere nel senso di durata rapportata a quella concessione, e nel senso di libera revocabilità della concessione da parte dell’ente concedente.
- Se il rapporto tra ente concedente e concessionario è “conformato” alle finalità pubblicistiche a base del provvedimento concessorio, quello che esiste tra il concessionario e i terzi ai quali sono state cedute (in senso ampio) le posizioni scaturenti dalla concessione ovvero i diritti vantati sui beni realizzati, è invece governata dal diritto privato.
Per quanto sia da ricordare che l’ente concedente non è tenuto a rispettare le posizioni giuridiche sorte in base ai negozi di diritto privato stipulati dal concessionario con i terzi.
Se questi negozi sono validi ed efficaci tra le parti stipulanti, nessun effetto producono nei confronti dell’Amministrazione, la quale rispetto a quelle negoziazioni assume una posizione di sostanziale “indifferenza, non essendo tenuta a mantenere in vita la concessione nemmeno per il tempo previsto, proprio perché, perseguendo finalità di pubblico interesse, esigenze pubblicistiche sopravvenute potrebbero rendere necessario l’esercizio del potere di revoca della concessione stessa.
CONSEGUENZE PRATICHE
1) Fallimento della società concessionaria
2) L’Amministrazione nega qualsivoglia riconoscimento agli ” acquirenti del posto barca” che avevano acquistato il diritto d’uso per un periodo di tempo ricompreso nell’ambito della durata della concessione.
3) Viene indetta una nuova gara e data una nuova concessione.
4) Estromissione con procedura esecutiva attuata in autotutela dall’Amministrazione e conseguente contenzioso tra gli acquirenti ed il secondo concessionario.

Richiedi un parere in materia info@studiolegalebottino.it

Costituzione e amministrazione di società in Ungheria

di Zoltan K. Toth
Avvocato in Budapest

Grazie ad un contatto diretto con uno studio legale di Budapest, siamo in grado di fornire la nostra assistenza alla costituzione e amministrazione di una società in Ungheria.

Si tratta di un processo semplice, accessibile e veloce, che permette di registrare elettronicamente le società presso il Tribunale del Registro entro 60 minuti dalla presentazione della domanda. I codici IVA nazionali e comunitari vengono forniti immediatamente alle società al momento della costituzione. E obbligatorio procedere alla costituzione attraverso
un procuratore legale o un notaio.

La struttura societaria piu comune e la KFT (Korlatolt Felelőssegű Tarsasag - Società a Responsabilità Limitata).

Una KFT ungherese può essere di proprietà di un solo azionista, e può esserci un solo amministratore. Non è previsto un consiglio di amministrazione, ma non ci sono requisiti obbligatori per statuto su amministratori locali o segretari. E’ obbligatorio essere titolari di un conto corrente bancario. Il minimo capitale azionario permesso per una KFT e di 500.000 fiorini (1.800 euro). I proprietari di una KFT hanno responsabilità limitata. Le società ungheresi sono soggette a obblighi contabili e di relazione, ma la revisione contabile non sempre e obbligatoria.
Gli aspetti principali della tassazione sulle società sono i seguenti:
– aliquota fiscale sulle società: 10% por profitti non superiori a 500 milioni di fiorini (1,8 milioni di euro),
19% oltre;
– esenzione totale dei dividendi (eccettuati dividendi da CFC);
– esenzione del 50% dei ricavi da diritti d’autore;
– nessuna ritenuta d’imposta sui dividendi.

In quanto membro dell’Unione Europea, l’Ungheria gode di tutti i benefici del libero movimento di servizi e capitali, mantenendo allo stesso tempo un livello relativamente basso di imposte sul reddito delle società (con significativa esenzione dei diritti d’autore) e non limitando la distribuzione dei dividendi ad alcuna entità estera (comprese società internazionali offshore). Considerata la sua limpida reputazione fiscale, l’Ungheria rappresenta una scelta ragionevole per gli investitori che mirano a una holding basata nell’UE o a un canale dei dividendi.

Se vuoi avere assistenza diretta per l’apertura di un a società in Ungheria contattaci