STUDIO LEGALE BOTTINO – BOTTINO LAW FIRM

DEFINIZIONE 

E’ il processo di indagine di un immobile oggetto di una trattativa commerciale di compravendita.

PROCEDURA

- Il reperimento di tutta la documentazione concernente l’immobile, ed il sopralluogo dei tecnici.

- il confronto dello stato di fatto dell’immobile stesso con la documentazione urbanistico-edilizia ed ambientale ad esso relativa e le disposizioni normative vigenti

- Una verifica basata sull’analisi dei documenti urbanistici (certificato di destinazione urbanistica, N.T.A. del P.R.G., N.T.A. del piano attuativo, etc.) e dei documenti edilizi (permesso di costruire, concessione in sanatoria, denuncia di inizio attività, certificato di agibilità, etc.).

- controllo della conformità o della eventuale difformità di un immobile rispetto alla vigente normativa urbanistica ed ai titoli abilitativi ad esso relativi.

- verifica tecnica consistente nella verifica della rispondenza di un immobile, sotto il profilo strutturale ed impiantistico, alla normativa tecnica di settore.

DOCUMENTI NECESSARI

I documenti rilevanti ai fini della due diligence tecnica sono i documenti catastali (visura catastale), i documenti relativi agli impianti (certificazioni ISPELS, dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, libretti ascensori, certificato di prevenzione incendi) e i documenti relativi alla sicurezza ambientale (autorizzazione allo scarico acque, stoccaggio rifiuti, etc.).

- I documenti necessari per la due diligence legale sono gli atti di provenienza, gli eventuali atti di mutuo stipulati dal proprietario ed ancora in corso, le visure della Conservatoria immobiliare, i contratti di affitto o le convenzioni in essere con soggetti terzi, tutta la documentazione relativa ad eventuali pendenze giudiziarie.

OBIETTIVI

l’attività di due diligence è indispensabile sia per una corretta gestione del patrimonio immobiliare che per il suo trasferimento; infatti:

- definisce la proprietà e i vincoli che gravano su di essa e permette una completa conoscenza dell’immobile, determina gli accantonamenti necessari alla manutenzione e agli adeguamenti legislativi addossando correttamente le responsabilità.

RISULTATI

- suggerisce le procedure per riportare l’immobile in condizioni ordinarie, individua azioni atte a garantire possibili risparmi fiscali.

- Al momento della messa in vendita evidenzia eventuali criticità che non permettono la trasferibilità, definisce il valore dell’immobile e ne facilita la compravendita riducendone i tempi – offrendo, quindi, importanti elementi per la valutazione complessiva della convenienza dell’operazione.

- Previene eventuali controversie in sede di compravendita e successive contestazioni.

- Consente di fornire al potenziale acquirente dell’immobile tutta la documentazione necessaria per la propria valutazione commerciale.

- Consente di predisporre gli atti di compravendita (contratto preliminare, rogito notarile) in maniera più rapida, ottimizzando i tempi per il compimento delle operazioni immobiliari. 

1.

MUTUO E FINANZIAMENTI

Il primo passo da compiere per l’acquisto di immobili in Germania è quello di procurarsi le necessarie risorse economiche. La legge tedesca prevede che, prima di recarsi dal notaio per l’atto, l’acquirente disponga di un documento di accettazione della richiesta di mutuo da parte di una banca. Molti agenti immobiliari hanno costanti rapporti di lavoro con le banche che erogano mutui ipotecari e possono consigliare l’ acquirente sulle varie opzioni di finanziamento. Il mutuo può essere richiesto ai vari istituti bancari, in modo del tutto simile all’ Italia, garantito da ipoteca. Di solito si può ottenere un mutuo ipotecario per circa il 60-70% del prezzo di acquisto.Una maggiore percentuale fino al 100% del prezzo di acquisto deve essere garantito o, da altri titoli, assicurazioni e titoli finanziari, che devono essere depositati presso la banca di finanziamento.
Il mutuo può essere erogato anche a stranieri non residenti in Germania (e senza reddito) ma difficilmente per un importo superiore al 60% del prezzo di acquisto.

2. ATTO DI ACQUISTO

L’atto di acquisto e gli eventuali documenti di accompagnamento (come la dichiarazione ufficiale di divisione “Teilungserklärung”), deve essere accuratamente esaminato - assicuratevi di aver compreso l’accordo! Se non si parla correntemente in tedesco è meglio avere una traduzione professionale o incaricare un avvocato specializzato in diritto immobiliare tedesco contattaci.

3 ROGITO

È necessario fissare un appuntamento con il pubblico notaio per la firma dell’ atto. Come in Italia, il pubblico notaio leggerà ad alta voce l’ atto ad entrambe le parti, con gli eventuali traduttori presenti. Alcuni Notai offrono una versione bilingue dell’ atto. Dopo aver apportato tutte le modifiche o le aggiunte l’atto è firmato da entrambe le parti e dal notaio. Il contratto è ovviamente irrevocabile e definitivo dopo la firma, stabilisce tutti i termini e le condizioni della vendita, come il giorno del pagamento, il giorno della consegna al nuovo proprietario, o eventuali riparazioni necessarie, altri obblighi del venditore e di terzi in base alle necessità specifiche.Di fronte al Notaio devono presenziare tutti gli acquirenti muniti di validi documenti di identità. Se una delle parti è una società è necessario sia presente il legale rappresentante con i documenti comprovanti i suoi poteri (atto costitutivo ed estratto dalla Camera di Commercio, oltre il documento di identità.

4.PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI

Il giorno del rogito, di fronte al notaio, devono essere pagate le provvigioni all’ agente immobiliare che solitamente oscillano tra il 3/5 ed il 7% del prezzo di acquisto più IVA. A seconda della accordo tra le parti, la commissione è pagata dal compratore o dal venditoreL’imposta sull’ acquisto degli Immobili deve essere pagata entro quattro settimane dopo la firma del contratto. La tassa di acquisto è del 3,5% nella maggior parte dei Länder tedeschi - tuttavia a Berlino è del 4,5% - del prezzo di acquisto indicato nel contratto. Questa tassa deve essere pagata quando richiesta, in caso contrario l’ufficio-imposte non rilascia il certificato di liquidazione; tale documento è fondamentale per richiedere la trascrizione del titolo ed il passaggio di proprietà.
Entro lo stesso periodo di tempo devono essere pagate la parcella del notaio e la tassa di registro, che ammontano solitamente dall’ 1,0 all’1,5% del prezzo di acquisto.

5.RESIDENZA

Acquistare un immobile in Germania non garantisce di ottenere la residenza.
Se avete intenzione di acquistare immobili in Germania, per vivere qui, è necessario ottenere un visto per la residenza permanente nel paese.

6 RIEPILOGO COSTI DI ACQUISTO

I costi da calcolare per l’ acquisto di un immobile possono essere all’ incirca calcolati tra il 10 e il 12% sul prezzo di acquisto così determinati.

* Tassa di acquisto ( “Grunderwerbsteuer”): 3,5% (nota: a Berlino l’acquisto l’imposta è del 4,5%) del prezzo di acquisto da pagare entro un mese dall’ atto
* Spese notarili Questi sono circa l’1% - 1,5% del prezzo di acquisto, più eventuali spese di traduzione necessarie, da contrattare prima; possono infatti variare moltissimo.
* Agente immobiliare. Il costo per l’acquisto di agenti in Germania varia dal 5% - 7%, più l’IVA.
* Imposta di registro. La tassa di registrazione può variare dal 0.8 al 1.2%.
* Mutuo, imposte ipotecarie. Se si è scelto di richiedere un mutuo debbono essere calcolate anche spese bancarie per il mutuo, più eventuali ulteriori spese notarili e di iscrizione ipotecaria da effetuarsi a cura di un notaio all’ Ufficio del registro fondiario.

7.IMPOSTE SULLA CASA

- Tassa di proprietà. Varia da città a città, è di solito una piccola tassa annuale (tra € 150 e € 300 per un appartamento, un po ‘di più per una casa indipendente, ma dipende dalle dimensioni del terreno di proprietà).
- Oneri urbanistici-tasse locali. Di solito è di circa € 0,75 a € 1,5 Euro al mq.
- Tassa rifiuti e altre spese di servizio. All’incirca € 0,5 a € 2,0 mq e per mese. Tutti questi rimangono a carico del locatario se appartamento o la casa è in affitto. Anche la tassa di proprietà di norma deve essere rimborsato dal conduttore al proprietario.

8 TASSAZIONE SUI REDDITI DA AFFITTO

Può variare dal 25 al 42 %, dipende dalle aliquote delle imposte sui redditi cui va aggiunto il cosiddetto “Soli” del 5,5%.

Ammortamento, gli interessi e le spese di pubblicità o di gestione possono essere dedotti. Ammortamento è di solito il 2% per anno, sulla base dei costi di acquisto, detratto il valore del terreno, in quanto questo non è ammortizzabile. Qualsiasi privato che percepisce il canone di locazione in Germania, anche se non ivi residenti, deve compilare e firmare il suo annuale “Steuererklärung für limita Steuerpflichtige”, una speciale scheda di dichiarazione dei redditi per le persone che non pagano il loro normale imposta sul reddito in Germania.

9 PLUSVALENZA

La vendita dell’immobile entro dieci anni dall’ acquisto determina la tassazione delle plusvalenze. Chi vende più di tre immobili entro un determinato periodo può essere considerato un operatore commerciale con considerevoli aumenti di tassazione

Devi acquistare una casa a Berlino o in Germania contattaci

1. ESECUZIONE DELLA SENTENZA IN INGHILTERRA

L’esecuzione è il procedimento giuridico attraverso il quale viene imposto ai debitori di ottemperare alla decisione del tribunale.

TITOLO ESECUTIVO EUROPEO 

Il Regolamento 805/2004 abolisce, in determinate condizioni, qualsiasi procedura intermedia nello Stato membro dove si chiede l’esecuzione necessaria sinora per le decisioni pronunciate in un altro Stato membro in assenza accertata di contestazione in ordine alla natura o all’entità del debito. Tali condizioni riguardano in particolare la notificazione di documenti in caso di sentenza in contumacia. La soppressione dell’exequatur consentirà ai creditori l’accesso a un’esecuzione rapida ed efficiente delle decisioni in un altro Stato membro, senza coinvolgere i tribunali dello Stato membro di esecuzione in lunghe e onerose formalità.

In addizione è importante il Regolamento 2201/2003/CE del Consiglio del 27 novembre 2003 relativo alla competenza, al riconoscimento e all’esecuzione delle decisioni in materia matrimoniale e in materia di responsabilità genitoriale, che abroga il regolamento (CE) n. 1347/2000.

SCELTA DEL METODO DI ESECUZIONE 

Il sistema giuridico dell’Inghilterra e del Galles prevede che la scelta del metodo di esecuzione spetti al creditore.

Nella scelta del metodo di esecuzione il creditore deve considerare se:

• è probabile che egli riesca ad ottenere il denaro e le spese processuali dal convenuto;
• il convenuto deve denaro ad altre persone oppure è oggetto di altri provvedimenti giudiziari;
• il convenuto possiede beni che possono essere prelevati e venduti all’asta;
• il convenuto svolge attività lavorativa;
• il convenuto ha altri redditi, ad esempio derivanti da investimenti;
• il convenuto ha un conto in banca, una partecipazione in una società edilizia o altro;
• il convenuto possiede delle proprietà (una casa); oppure
• vi è qualcuno che deve denaro al convenuto.

Il tribunale non può garantire che il creditore otterrà il suo denaro ed il pagamento di diritti per ogni azione intrapresa è comunque dovuto. Sebbene il tribunale aggiunga tale diritti al debito già maturato, esso non può restituire al creditore ciò che egli ha pagato se questi non recupera il denaro dal debitore.

I diversi tipi di esecuzione sono:

DISTRAINT/EXECUTION (PIGNORAMENTO) 

I due tipi di esecuzione sopra indicati sono effettivamente la stessa cosa, vale a dire il pignoramento di beni per la loro possibile eventuale asportazione e vendita all’asta per soddisfare un debito giudizialmente riconosciuto. Per distraint si intende un’esecuzione extragiudiziale tramite il pignoramento di beni (autotutela); mentre l’execution è l’esecuzione di un provvedimento giudiziario di una corte civile tramite il pignoramento di beni. Entrambi i metodi saranno a breve indicati con il termine “presa di possesso legale dei beni”.

Per ottenere l’esecuzione forzata attraverso il metodo dell’execution è necessario richiedere alla corte l’emissione di un mandato di esecuzione. Il mandato sarà efficace solo se il convenuto possiede:

• beni sufficienti nel luogo indicato dal creditore che possano essere venduti all’asta per ricavare denaro; oppure
• la somma di denaro indicata nel mandato (per evitare la vendita dei beni).

Prima che la corte possa emettere il mandato, il convenuto deve:

• aver omesso di corrispondere l’importo che gli è stato ordinato di pagare; oppure
• essere in arretrato di almeno un pagamento.

I bailiff (vedi più avanti) non possono sempre asportare e vendere i beni del convenuto. Ad esempio essi non possono asportare le suppellettili essenziali e gli strumenti indispensabili per l’esercizio dell’attività del debitore o i beni in possesso del debitore in base ad un accordo di hire purchase (locazione di beni con possibilità di acquisto degli stessi) o di noleggio. Il bailiff non asporta i beni del convenuto se essi non hanno un valore sufficiente da coprire il mandato detratti i costi del prelievo e della vendita dei beni. Dai beni venduti all’asta si ricava di solito soltanto una parte del loro valore originale. Inoltre, i beni del convenuto possono essere già stati pignorati dai bailiff in forza di un altro mandato.

Maggiori informazioni sui mandati di esecuzione (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

ATTACHMENT OF EARNINGS ORDER (PIGNORAMENTO DELLO STIPENDIO)

Si tratta di un’ordinanza diretta al datore di lavoro del debitore che impone a quest’ultimo di effettuare deduzioni periodiche dallo stipendio o salario del debitore e di corrisponderle direttamente al creditore.

L’emissione di un’ordinanza di attachment of earnings presuppone che il convenuto sia un lavoratore subordinato. Tale tipo di ordinanza non può essere emessa se il convenuto è disoccupato o lavoratore autonomo. Inoltre, la corte non può emettere l’ordinanza, o può emetterne una relativa soltanto al pagamento di piccole rate, se le spese sostenute dal convenuto per il proprio mantenimento sono maggiori dei suoi guadagni.

Maggiori informazioni sulle ordinanze di attachment of earnings (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

CHARGING ORDERS (ESECUZIONI IMMOBILIARI) 

Il charging order evita che il convenuto venda i suoi beni (quali beni mobili, diritti di credito, beni immobili o investimenti) senza pagare ciò che è dovuto al creditore. Il creditore viene pagato o dai proventi della vendita dei beni o da quelli dell’estate (diritto di godimento simile alla proprietà privo di equivalenza nei sistemi giuridici continentali) al decesso del debitore. Questo procedimento può comprendere altri due tipi di ordinanze. In primo luogo, vi è l’ordinanza di vendita (order for sale), con cui la corte può ottenere la vendita di beni immobili colpiti da un charging order. In secondo luogo, vi è lo stop order, che impedisce al debitore di disporre di beni immobili al fine di evitare dei charging order adottati contro di lui.

Maggiori informazioni sui charging orders (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

PIGNORAMENTO PRESSO TERZI (PRESSO BANCHE) 

Con questo metodo di esecuzione si ottiene un’ordinanza con la quale, per ordine della corte, i conti bancari del debitore sono congelati. Successivamente viene automaticamente trasferito al creditore un importo idoneo a soddisfare il debito. Se sui conti bancari vi sono fondi insufficienti a pagare tutto il debito, allora quelli disponibili possono essere utilizzati per ripagare almeno parzialmente l’importo dovuto.

Maggiori informazioni sull’esecuzione presso terzi (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

FALLIMENTO 

Se l’importo dovuto supera le 750 sterline si può richiedere che il convenuto venga dichiarato fallito. Il relativo procedimento può essere intrapreso sia davanti alla county court che davanti la High Court. Esso può essere tuttavia costoso.

ORDINANZE VOLTE AD OTTENERE INFORMAZIONI (ORAL EXAMINATION)

Sebbene non si tratti, di per sé, di un metodo di esecuzione, questa procedura consente che i debitori siano interrogati circa la loro situazione patrimoniale, per permettere al creditore di compiere una scelta più avveduta sul metodo di esecuzione da utilizzare. Nell’ambito delle attuali proposte di riforma del sistema dell’esecuzione in Inghilterra e Galles si prospetta l’ampliamento di tali poteri con l’introduzione di una ordinanza di divulgazione dei dati avente più vasta portata.

Maggiori informazioni sulle ordinanze volte ad ottenere informazioni (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

Se la domanda di recupero crediti è stata presentata adoperando l’apposito procedimento via Internet (Money Claim Online) la richiesta di un mandato di esecuzione può anche essere trasmessa via Internet.

COSTI DEL RECUPERO CREDITI IN INGHILTERRA 

Vi sono diversi diritti e spese per ogni metodo di esecuzione. Come ricordato sopra, sebbene la corte aggiunga tali costi al denaro che già deve il convenuto , la corte non può restituire ciò che il creditore ha pagato se questi non ottiene il denaro dal convenuto.

I diritti attuali per l’esecuzione nelle county court (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

I diritti attuali per l’esecuzione presso la High Court (pdf) si possono reperire sul sito web del Court Service.

COSA SI PUO’ PIGNORARE

L’azione esecutiva può essere intrapresa contro i seguenti beni:

• conti bancari attraverso il procedimento di pignoramento presso terzi;
• beni mobili attraverso i procedimenti di distraint o execution;
• veicoli registrati attraverso i procedimenti di distraint o execution;
• proprietà immobiliari attraverso il procedimento di charging order;
• salari o stipendi attraverso il procedimento di attachment of earnings (esecuzione presso il datore di lavoro).

Soltanto le azioni relative al mancato pagamento di tasse possono adoperare la procedura del judgment summons. Le azioni di cui agli accordi che ricadono nel Consumer Credit Act del 1974 possono essere eseguite soltanto attraverso le county courts, anche se si tratta di importi che sarebbero usualmente considerati al di sopra della competenza per valore delle county court. I beni oggetto di accordi locazione o di hire purchase non sono soggetti all’azione di distraint.

Non vi è un elenco rigido dei beni che sono esentati dall’azione di distraint. Tuttavia, vi sono delle linee guida. Il bailiff può asportare esclusivamente i beni che appartengono al convenuto o che sono in comproprietà. Ad esempio, il bailiff non può asportare beni che appartengono al partner del convenuto – il che include la persona con la quale il convenuto vive more uxorio.

I beni asportati dal bailiff devono presumibilmente fruttare denaro all’asta. I bailiff non asporteranno i beni che non ritengono suscettibili di rendere abbastanza da poter pagare qualcosa al creditore, detratti i costi di asporto e di vendita all’asta.

I bailiff non possono asportare:

• oggetti di cui il convenuto ha bisogno per esercitare la sua professione, quali strumenti o libri;
• suppellettili casalinghe di cui il convenuto e la sua famiglia hanno necessità come vestiti e biancheria;
• beni che sono oggetto di accordi di leasing, di locazione o di hire purchase (comprese le autovetture);
• beni che sono già stati pignorati dai bailiff in forza di altri mandati; oppure
• attrezzature non appartenenti all’impresa (ad esempio mobili da ufficio, macchinari e veicoli in leasing).

In relazione agli attachment of earnings la corte terrà presente i bisogni del convenuto in relazione al cibo, all’affitto o al mutuo (mortgage), ad altre necessità primarie e al pagamento di bollette periodiche, come quella dell’elettricità. Ciò è detto ‘quota di guadagno protetta’. Se il convenuto guadagna più di tale quota protetta, l’ordinanza può essere emessa.

In relazione ai pignoramenti presso terzi, il debitore che sia stato ammonito di non prelevare denaro dal suo conto bancario o dalla sua partecipazione in una società di costruzioni e lamenti il fatto che, di conseguenza, egli o la sua famiglia incontrano gravi difficoltà nel far fronte alle necessità quotidiane, può rivolgersi alla corte per ottenere un hardship payment order che lo autorizzi ad effettuare uno o più pagamenti nei confronti di soggetti specifici.

COME TROVARE IL DEBITORE

L`esatta identificazione del debitore e` il presupposto fondamentale per qualsiasi recupero crediti. Le prime informazioni che debbono essere fornite al proprio legale inglese per un recupero crediti in Inghilterra e Galles sono proprio quelle che riguardano la natura, l` indirizzo e gli estremi di riconoscimento del debitore.

Queste informazioni possono essere reperite dalla carta intestata del debitore, dalla corrispondenza scambiata, o anche da informazioni acquisite dallo stesso creditore nella normale attivita` d` affari.

L` attivita` commerciale in Inghilterra puo` essere svolta in tre diverse forme principali:

- commerciante individuale (Sole Trader) in nome proprio o sotto un nome di fantasia (Business Name), per i debiti risponde l` individuo con tutto il suo patrimonio, e

- societa` di persone (Partnership), si tratta di una socita` in cui ciascun socio (Partner) risponde solidalmente ed illimitatamente per i debiti della societa`.

- societa` di capitali (Companies), possono essere Limited (Ltd), equivalenti alla Srl Italiana, o Public Limited Companies (Plc) equivalenti alle Spa Italiane. Dei debiti assunti risponde solo la societa` e non gli amministratori ne` i soci.

Ci sono poi forme associative secondarie e meno frequenti come, ad esempio la Limited Liability Partnership (LLP) che e` stata introdotta solo nel 2001, ed altre.

A parte le informazioni fornite dalle agenzie di referenze per il credito (Credit reference agencies) in Inghilterra e` possibile avere informazioni su individui (sole traders / partners) da varie fonti come ad esempio il registro delle sentenze di Pretura (Register of County Court Judgments). Tuttavia i commercianti individuali e le societa` di persone pure in Inghilterra e Galles non sono registrate presso la locale Camera di Commercio, per cui le informazioni disponibili presso i pubblici registri sono spesso frammentarie ed incomplete, e` sempre bene farsi assistere da un legale (Solicitor) o da un professionista specializzato che sappia come reperire le informazioni dalle fonti legalmente disponibili.

Per le societa` di capitali e` possibile effettuare una visura al Registro delle Societa` (Companies House) in pratica equivalente, sempre per le societa` di capitali (riconoscibili con i suddetti suffissi, “Ltd” e “Plc”) ed ottenere una copia dei bilanci depositati, Statuti, Atti Costitutivi, principali delibere, etc. In Inghilterra non esiste l` equivalente del Registro ditte, ne` e` obbligatoria l` iscrizione a Camere di Commercio o simili enti.

Devi recuperare un credito in Inghilterra, contattaci

Il Regolamento 805/2004 abolisce, in determinate condizioni, qualsiasi procedura intermedia nello Stato membro dove si chiede l’esecuzione necessaria sinora per le decisioni pronunciate in un altro Stato membro in assenza accertata di contestazione in ordine alla natura o all’entità del debito. Tali condizioni riguardano in particolare la notificazione di documenti in caso di sentenza in contumacia. La soppressione dell’exequatur consentirà ai creditori l’accesso a un’esecuzione rapida ed efficiente delle decisioni in un altro Stato membro, senza coinvolgere i tribunali dello Stato membro di esecuzione in lunghe e onerose formalità.

In addizione è importante il Regolamento 2201/2003/CE del Consiglio del 27 novembre 2003 relativo alla competenza, al riconoscimento e all’esecuzione delle decisioni in materia matrimoniale e in materia di responsabilità genitoriale, che abroga il regolamento (CE) n. 1347/2000.

Per un pignoramento effettivo in Germania consigliamo raccogliere il più presto possibile tutte le informazioni rilevanti sul debitore, come riferimenti bancari, posto di lavoro, immobili, proprietà, partecipazione ad imprese.

I metodi di esecuzione più frequenti sono:

 DEFINIZIONE 

Il contratto di ormeggio del posto barca è un contratto atipico, il cui oggetto può spaziare dalla semplice messa a disposizione ed utilizzazione - in esclusiva o meno - delle strutture portuali per l’approdo, all’erogazione di vari altri servizi come ad esempio il servizio di custodia dell’imbarcazione, il diritto ad avere a disposizione lo spazio acqueo pur in assenza della barca, il diritto di usare bitte o anelli d’ormeggio o ancora il diritto di allacciarsi alle prese d’acqua e di energia elettrica o alla rete telefonica. Il contratto di ormeggio può quindi prevedere una serie di prestazioni ed una pluralità di cause di per sè riconducibili a differenti schemi contrattuali quali la locazione (per quanto concerne la messa a disposizione di un tratto di molo o banchina e dello spazio acqueo riservato), il deposito (per quanto riguarda l’obbligo di custodia del bene che grava sul depositario), il comodato, la somministrazione (si pensi alla fornitura di acqua e di energia elettrica), etc.

Tenuto conto della natura onerosa del contratto, questo insieme di diritti o prestazioni presuppone la spettanza di un corrispettivo per il concessionario gestore del porto turistico. Il corrispettivo può comprendere una parte relativa all’utilizzo dello specchio acqueo, mentre i corrispettivi per gli altri servizi, che possono variare nel tempo, saranno via via definiti anche in relazione alla quota effettivamente fruita ed alle spese sostenute dal gestore. Normalmente, vengono stabilite regole di ripartizione delle spese di gestione e manutenzione degli impianti comuni, mentre le altre spese potranno essere ripartite in via forfetaria ovvero in relazione all’effettivo consumo. È uso comune che il contratto di ormeggio pluriennale abbia una durata pari al periodo della concessione. In questi casi, può avvenire che il concessionario gestore richieda all’acquirente il pagamento anticipato di tutti i canoni periodici. L’acquirente con questa modalità acquisisce il diritto d’uso del posto barca per un periodo pluriennale, mentre dovrà provvedere al pagamento delle somme periodicamente dovute al concessionario gestore come ad esempio le spese di amministrazione ed il corrispettivo per i servizi fruiti. Nulla inoltre impedisce che venga stipulato un contratto di locazione separatamente dal contratto di ormeggio, il quale, in tal caso, verrà semplicemente ad avere una minore portata. Non sono viceversa compatibili con l’esistenza del contratto di ormeggio la cessione del diritto di superficie ed il contratto di locazione finanziaria (leasing). Il contratto di ormeggio non si riferisce soltanto al negozio che prevede il diritto all’uso del posto barca per tutta la durata della concessione. Si parla infatti di contratto di ormeggio anche per indicare un contratto che consente l’utilizzazione di un posto barca per un periodo di tempo più limitato (sosta di carattere stagionale o annuale) ovvero anche breve o brevissimo (sosta di un giorno o di pochi giorni durante la navigazione). 

 Il contratto di ormeggio non forma oggetto di regolazione legislativa; è stata pertanto la Giurisprudenza a qualificare di volta in volta l’ oggetto dello stesso. Non essendo riducibile auna figura unitaria, ma assimilabile alla locazione o al deposito, a seconda che l’ oggetto dello stesso sia la messa a disposizione delle strutture, o l’ affidamento dell’ imbarcazione alla custodia del gestore; nel primo caso considera il contratto assimilabile alla locazione, nel secondo al deposito

 Essendo il contratto di ormeggio un negozio atipico si potrebbe non ritenere applicabile ad esso quanto previsto dal Codice Civile in materia di durata per il contratto di locazione, e cioè che la durata non può eccedere i trent’anni e che, in caso di stipulazione per un periodo più lungo, la durata del contratto deve considerarsi ridotta ex lege al termine di trent’anni. Al riguardo si ritiene possibile fissare contrattualmente la durata del contratto di ormeggio per un periodo di tempo pari alla durata della concessione demaniale anche se più lunga di trent’anni. L’eventuale proroga della concessione da parte del Demanio marittimo non dà luogo ad una proroga del contratto d’ormeggio salvo che ciò non sia stato pattuito espressamente. Il contratto d’ormeggio può essere oggetto di cessione nei confronti di terzi da parte dell’assegnatario, ovvero questi può stipulare un contratto di sub-ormeggio, salva specifica previsione contrattuale in senso contrario.

Devi comprare, vendere, affittare, scambiare un posto barca, hai bisogno di consulenza specifica sultuo contratto di ormeggio contattaci via e-mail info@studiolegalebottino.it

• A chi rivolgersi

Acquistare una casa a Londra o in Inghilterra non è una avventura semplice, e non soltanto per i prezzi, decisamente più alti che in Italia, ma anche per tutta la procedura, molto diversa da quella italiana, che si deve seguire. La prima differenza fondamentale è che non c’è il Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da Avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative Banche o soggetti mutuanti.

• L’ Avvocato del compratore (Buyer’s solicitor)

Il compito principale dell’ avvocato del compratore è naturalmente quello di controllare il titolo di proprietà, o direttamente, o sulla base della documentazione che gli verrà inviata, e i termini del contratto, generalmente redatti dall’ avvocato del venditore; il tutto è contenuto nel cd. pre-contract package. Ricevuta la documentazione l’ avvocato del compratore, se riscontrerà problemi, chiederà chiarimenti all’ avvocato del venditore (cd. requisitions).

Normalmente, nel caso il compratore decida di fare un mutuo (mortgage) per l’ acquisto della casa l’ avvocato che lo segue agisce anche per la Banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e controllando e, certificando alla banca mutuante, che il titolo di proprietà sia in regola. L’avvocato del compratore deve anche assicurarsi che ci sia la disponibilità della somma necessaria a completare la vendita, redigendo un documento (statement of account) che indicherà al proprio cliente l’ esatto ammontare del prezzo di acquisto.

Il compratore dovrà depositare la somma necessaria al’ acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion); solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’ avvocato del compratore.

Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’ avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà, in pratica è ciò che solitamente fa il Notaio in Italia. Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della stamp duty land tax entro 30 giorni dalla completion se il prezzo è superiore a £ 120.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate)  a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’ attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento si recherà al Land Registry (più o meno come la nostra Conservatoria RR.II) per chiedere la registrazione, senza la quale il compratore non acquisterà la proprietà legale.

• L’ Avvocato del venditore (Seller’s solicitor)

L’ avvocato del venditore deve preliminarmente effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà (Searhces) e trasmetterle all’ avvocato del compratore che le controllerà e valuterà; in molti casi in realtà le ricerche vengono effettuate direttamente dall’ avvocato del compratore. Solitamente prepara le condizioni contrattuali che inserisce nel pre-contract package da inviare al compratore.

Nel caso la proprietà in vendita sia ipotecata dovrà accordarsi con il compratore per il pagamento e l’estinzione dell’ ipoteca. Normalmente egli agisce anche per conto della Banca che ha effettuato il mutuo e deve ricevere il pagamento per l’ estinzione, cercando la documentazione relativa ed il conteggio del dovuto che comunicherà al compratore; ciò comporta anche la preparazione di un apposito documento di scarico dell’ ipoteca (form of discharge). Anche in questo caso i passaggi di denaro vengono fatti tramite il conto dell’ avvocato.

L’ ammontare della somma necessaria ad estinguere l’ ipoteca viene trasmessa al mutuante che rilascerà una ricevuta, necessaria all’ avvocato del compratore per dimostrare al Land Registry l’estinzione dell’ipoteca.

• Lo scambio dei contratti (Exchange of contracts)

Quando l’ avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’ accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto all’avvocato del venditore dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Il contratto è così pronto per le firme; ciascuna parte ne firma una copia e avviene lo scambio. Il contratto diviene efficace in questo momento. E’ usuale far precedere lo scambio fisico del contratto con una telefonata, nella quale secondo una procedura determinata gli avvocati si dichiarano l’un l’altro che il contratto diviene esistente ed efficace.

Lo scambio del contratto segna il momento in cui gli accordi diventano vincolanti (binding)

• Conclusione della vendita (Completion)

Le modalità del completamento della vendita, che comprendono anzitutto il pagamento del prezzo, vengono concordate dalle parti nella fase delle trattative (requisitions). Solitamente la completion si conclude a mezzo posta, oppure con una telefonata il cui contenuto è preliminarmente concordato. La Law Society fornisce linee guida per le modalità di effettuazione.

La mattina del giorno fissato per la conclusione della vendita deve ovviamente avvenire il pagamento del prezzo; ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’ avvocato del compratore a quello dell’ avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla fase finale.

Pagato il prezzo di vendita, l’avvocato del venditore verifica, anche per conto del compratore, la regolarità del titolo (deed) e lo invia a mezzo posta all’ avvocato del compratore; si tratta di poco più che una formalità.

Successivamente si procederà al pagamento delle tasse relative (lande alla registrazione del titolo da parte dell’ avvocato del compratore e al pagamento ed estinzioni di eventuali ipoteche da parte dell’ avvocato del venditore.

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