Studio Legale Bottino

• A chi rivolgersi

Acquistare una casa a Londra o in Inghilterra non è una avventura semplice, e non soltanto per i prezzi, decisamente più alti che in Italia, ma anche per tutta la procedura, molto diversa da quella italiana, che si deve seguire. La prima differenza fondamentale è che non c’è il Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da Avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative Banche o soggetti mutuanti.

• L’ Avvocato del compratore (Buyer’s solicitor)

Il compito principale dell’ avvocato del compratore è naturalmente quello di controllare il titolo di proprietà, o direttamente, o sulla base della documentazione che gli verrà inviata, e i termini del contratto, generalmente redatti dall’ avvocato del venditore; il tutto è contenuto nel cd. pre-contract package. Ricevuta la documentazione l’ avvocato del compratore, se riscontrerà problemi, chiederà chiarimenti all’ avvocato del venditore (cd. requisitions).

Normalmente, nel caso il compratore decida di fare un mutuo (mortgage) per l’ acquisto della casa l’ avvocato che lo segue agisce anche per la Banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e controllando e, certificando alla banca mutuante, che il titolo di proprietà sia in regola. L’avvocato del compratore deve anche assicurarsi che ci sia la disponibilità della somma necessaria a completare la vendita, redigendo un documento (statement of account) che indicherà al proprio cliente l’ esatto ammontare del prezzo di acquisto.

Il compratore dovrà depositare la somma necessaria al’ acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion); solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’ avvocato del compratore.

Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’ avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà, in pratica è ciò che solitamente fa il Notaio in Italia. Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della stamp duty land tax entro 30 giorni dalla completion se il prezzo è superiore a £ 120.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate)  a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’ attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento si recherà al Land Registry (più o meno come la nostra Conservatoria RR.II) per chiedere la registrazione, senza la quale il compratore non acquisterà la proprietà legale.

• L’ Avvocato del venditore (Seller’s solicitor)

L’ avvocato del venditore deve preliminarmente effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà (Searhces) e trasmetterle all’ avvocato del compratore che le controllerà e valuterà; in molti casi in realtà le ricerche vengono effettuate direttamente dall’ avvocato del compratore. Solitamente prepara le condizioni contrattuali che inserisce nel pre-contract package da inviare al compratore.

Nel caso la proprietà in vendita sia ipotecata dovrà accordarsi con il compratore per il pagamento e l’estinzione dell’ ipoteca. Normalmente egli agisce anche per conto della Banca che ha effettuato il mutuo e deve ricevere il pagamento per l’ estinzione, cercando la documentazione relativa ed il conteggio del dovuto che comunicherà al compratore; ciò comporta anche la preparazione di un apposito documento di scarico dell’ ipoteca (form of discharge). Anche in questo caso i passaggi di denaro vengono fatti tramite il conto dell’ avvocato.

L’ ammontare della somma necessaria ad estinguere l’ ipoteca viene trasmessa al mutuante che rilascerà una ricevuta, necessaria all’ avvocato del compratore per dimostrare al Land Registry l’estinzione dell’ipoteca.

• Lo scambio dei contratti (Exchange of contracts)

Quando l’ avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’ accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto all’avvocato del venditore dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Il contratto è così pronto per le firme; ciascuna parte ne firma una copia e avviene lo scambio. Il contratto diviene efficace in questo momento. E’ usuale far precedere lo scambio fisico del contratto con una telefonata, nella quale secondo una procedura determinata gli avvocati si dichiarano l’un l’altro che il contratto diviene esistente ed efficace.

Lo scambio del contratto segna il momento in cui gli accordi diventano vincolanti (binding)

• Conclusione della vendita (Completion)

Le modalità del completamento della vendita, che comprendono anzitutto il pagamento del prezzo, vengono concordate dalle parti nella fase delle trattative (requisitions). Solitamente la completion si conclude a mezzo posta, oppure con una telefonata il cui contenuto è preliminarmente concordato. La Law Society fornisce linee guida per le modalità di effettuazione.

La mattina del giorno fissato per la conclusione della vendita deve ovviamente avvenire il pagamento del prezzo; ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’ avvocato del compratore a quello dell’ avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla fase finale.

Pagato il prezzo di vendita, l’avvocato del venditore verifica, anche per conto del compratore, la regolarità del titolo (deed) e lo invia a mezzo posta all’ avvocato del compratore; si tratta di poco più che una formalità.

Successivamente si procederà al pagamento delle tasse relative (lande alla registrazione del titolo da parte dell’ avvocato del compratore e al pagamento ed estinzioni di eventuali ipoteche da parte dell’ avvocato del venditore.

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