Studio Legale Bottino

Il sistema legale di acquisto di proprietà della Floida presenta molte differenze da quello Italiano e molte insidie che richiedono comunque la necessità di una assistenza professionale

Quasi tutte le proprietà in Florida sono inserite in una data base disponibile a tutti gli agenti immobiliari (realtors); non esiste dunque un mandato in esclusiva. Gli agenti operano come rappresentanti del venditore o del compratore. E’ importante contattare un agente che operi costantemente con la clientela italiana

COSTI

Il costo complessivo per la procedura d’acquisto che comprende l’intestazione, il compenso del Notaio, l’assicurazione del titolo d’acquisto, le tasse di trasferimento della proprietà, le tasse di proprietà e l’eventuale compenso relativo all’iscrizione di una ipoteca, ammonta circa ad una percentuale del il 5 % del prezzo pattuito per l’immobile.

PROCEDIMENTO DI ACQUISTO

Una volta concordato il prezzo, il compratore paga una caparra prima di formulare una offerta formale nella forma di un contratto di acquisto. Quando viene sottoscritto diventa vincolante, salvo alcune ipotesi eccezionali che ne consentono la rescissione. Il 10% del prezzo viene pagato in un conto fiduciario (cd.escrow account) tenuto dal Public Notary (non esiste la figura del Notaio come intesa in Italia, si tratta solitamente di avvocati o pubblici ufficiali che hanno tale titolo). Una compagnia assicuratrice controlla i pubblici registri e assicura la proprietà contro ogni rivendicazione di terzi. A questo punto può concludersi il contratto (completion) con il pagamento della residua parte del prezzo nel conto fiduciario.

TERMINE ESSENZIALE

E’ importante sapere che il deposito andrà perso se non si osserva il termine fissato nel contratto

TASSAZIONE

La Real Estate Tax è all’incirca il 2% del valore dell’immobile, che viene revisionato ogni anno. Per i proprietari non residenti il valore su cui questa tassa viene calcolata non puó aumentare piú del 10% all’anno (3% per i residenti). IVIE

L’Ivie, l’ultima novità del fisco Italiano del 2013, ossia la tassa sulle proprietà immobiliari all’estero, in virtù della convenzione in materie di doppia imposizione è ininfluente in Florida il 2%, aliquota superiore a quella dello 0,76% prevista non ne resta nulla da pagare in Italia.

L’ultimo fattore da tenere in considerazione é la FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act), alla quale é soggetto ogni cittadino straniero non residente negli Stati Uniti.Un cittadino straniero che vende la proprietá negli Stati Uniti, é soggetto ad un 10% di trattenuta calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile; qualora il proprietario affitti l’immobile, é tenuto a versare all’incirca il 30% dell’affitto.

SPESE CONDOMINIALI

Per quanto riguarda le “spese condominiali”, bisogna suddividerle in due categorie principali:”Condo Fees” – Pagati generalmente ogni trimestre alla Condo Association per coprire le spese comuni (Portineria (ove presente), pulizia del palazzo, manutenzione delle aree comuni, ecc.) e in alcuni casi coprono anche l’assicurazione dell’immobile;

“HOA Fees” – Pagate alla HOA (Home Owners Association) che generalmente includono la manutenzione delle aree verdi comuni, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso (ove presente), basic cable tv. 

ASSICURAZIONI

E’ consigliabile stipulare una assicurazione per gli uragani (generalmente include l’assicurazione contro i furti e contro i danni), e l’assicurazione contro gli allagamenti

DEDUCIBILITA’

L’incarico dato ad un commercialista americano, a fronte di un costo decisamente contenuto, permette di portare in deduzione molte spese quali ad esempio gli interessi passivi, tutte le spese di gestione (comprese spese condominiali, amministrative, manutenzione corrente, legali, telefoniche, di viaggio, Real Estate Taxes, ecc.)
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