Studio Legale Bottino

1.

MUTUO E FINANZIAMENTI

Il primo passo da compiere per l’acquisto di immobili in Germania è quello di procurarsi le necessarie risorse economiche. La legge tedesca prevede che, prima di recarsi dal notaio per l’atto, l’acquirente disponga di un documento di accettazione della richiesta di mutuo da parte di una banca. Molti agenti immobiliari hanno costanti rapporti di lavoro con le banche che erogano mutui ipotecari e possono consigliare l’ acquirente sulle varie opzioni di finanziamento. Il mutuo può essere richiesto ai vari istituti bancari, in modo del tutto simile all’ Italia, garantito da ipoteca. Di solito si può ottenere un mutuo ipotecario per circa il 60-70% del prezzo di acquisto.Una maggiore percentuale fino al 100% del prezzo di acquisto deve essere garantito o, da altri titoli, assicurazioni e titoli finanziari, che devono essere depositati presso la banca di finanziamento.
Il mutuo può essere erogato anche a stranieri non residenti in Germania (e senza reddito) ma difficilmente per un importo superiore al 60% del prezzo di acquisto.

2. ATTO DI ACQUISTO

L’atto di acquisto e gli eventuali documenti di accompagnamento (come la dichiarazione ufficiale di divisione “Teilungserklärung”), deve essere accuratamente esaminato – assicuratevi di aver compreso l’accordo! Se non si parla correntemente in tedesco è meglio avere una traduzione professionale o incaricare un avvocato specializzato in diritto immobiliare tedesco contattaci.

3 ROGITO

È necessario fissare un appuntamento con il pubblico notaio per la firma dell’ atto. Come in Italia, il pubblico notaio leggerà ad alta voce l’ atto ad entrambe le parti, con gli eventuali traduttori presenti. Alcuni Notai offrono una versione bilingue dell’ atto. Dopo aver apportato tutte le modifiche o le aggiunte l’atto è firmato da entrambe le parti e dal notaio. Il contratto è ovviamente irrevocabile e definitivo dopo la firma, stabilisce tutti i termini e le condizioni della vendita, come il giorno del pagamento, il giorno della consegna al nuovo proprietario, o eventuali riparazioni necessarie, altri obblighi del venditore e di terzi in base alle necessità specifiche.Di fronte al Notaio devono presenziare tutti gli acquirenti muniti di validi documenti di identità. Se una delle parti è una società è necessario sia presente il legale rappresentante con i documenti comprovanti i suoi poteri (atto costitutivo ed estratto dalla Camera di Commercio, oltre il documento di identità.

4.PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI

Il giorno del rogito, di fronte al notaio, devono essere pagate le provvigioni all’ agente immobiliare che solitamente oscillano tra il 3/5 ed il 7% del prezzo di acquisto più IVA. A seconda della accordo tra le parti, la commissione è pagata dal compratore o dal venditoreL’imposta sull’ acquisto degli Immobili deve essere pagata entro quattro settimane dopo la firma del contratto. La tassa di acquisto è del 3,5% nella maggior parte dei Länder tedeschi – tuttavia a Berlino è del 4,5% – del prezzo di acquisto indicato nel contratto. Questa tassa deve essere pagata quando richiesta, in caso contrario l’ufficio-imposte non rilascia il certificato di liquidazione; tale documento è fondamentale per richiedere la trascrizione del titolo ed il passaggio di proprietà.
Entro lo stesso periodo di tempo devono essere pagate la parcella del notaio e la tassa di registro, che ammontano solitamente dall’ 1,0 all’1,5% del prezzo di acquisto.

5.RESIDENZA

Acquistare un immobile in Germania non garantisce di ottenere la residenza.
Se avete intenzione di acquistare immobili in Germania, per vivere qui, è necessario ottenere un visto per la residenza permanente nel paese.

6 RIEPILOGO COSTI DI ACQUISTO

I costi da calcolare per l’ acquisto di un immobile possono essere all’ incirca calcolati tra il 10 e il 12% sul prezzo di acquisto così determinati.

* Tassa di acquisto ( “Grunderwerbsteuer”): 3,5% (nota: a Berlino l’acquisto l’imposta è del 4,5%) del prezzo di acquisto da pagare entro un mese dall’ atto
* Spese notarili Questi sono circa l’1% – 1,5% del prezzo di acquisto, più eventuali spese di traduzione necessarie, da contrattare prima; possono infatti variare moltissimo.
* Agente immobiliare. Il costo per l’acquisto di agenti in Germania varia dal 5% – 7%, più l’IVA.
* Imposta di registro. La tassa di registrazione può variare dal 0.8 al 1.2%.
* Mutuo, imposte ipotecarie. Se si è scelto di richiedere un mutuo debbono essere calcolate anche spese bancarie per il mutuo, più eventuali ulteriori spese notarili e di iscrizione ipotecaria da effetuarsi a cura di un notaio all’ Ufficio del registro fondiario.

7.IMPOSTE SULLA CASA

– Tassa di proprietà. Varia da città a città, è di solito una piccola tassa annuale (tra € 150 e € 300 per un appartamento, un po ‘di più per una casa indipendente, ma dipende dalle dimensioni del terreno di proprietà).
– Oneri urbanistici-tasse locali. Di solito è di circa € 0,75 a € 1,5 Euro al mq.
– Tassa rifiuti e altre spese di servizio. All’incirca € 0,5 a € 2,0 mq e per mese. Tutti questi rimangono a carico del locatario se appartamento o la casa è in affitto. Anche la tassa di proprietà di norma deve essere rimborsato dal conduttore al proprietario.

8 TASSAZIONE SUI REDDITI DA AFFITTO

Può variare dal 25 al 42 %, dipende dalle aliquote delle imposte sui redditi cui va aggiunto il cosiddetto “Soli” del 5,5%.

Ammortamento, gli interessi e le spese di pubblicità o di gestione possono essere dedotti. Ammortamento è di solito il 2% per anno, sulla base dei costi di acquisto, detratto il valore del terreno, in quanto questo non è ammortizzabile. Qualsiasi privato che percepisce il canone di locazione in Germania, anche se non ivi residenti, deve compilare e firmare il suo annuale “Steuererklärung für limita Steuerpflichtige”, una speciale scheda di dichiarazione dei redditi per le persone che non pagano il loro normale imposta sul reddito in Germania.

9 PLUSVALENZA

La vendita dell’immobile entro dieci anni dall’ acquisto determina la tassazione delle plusvalenze. Chi vende più di tre immobili entro un determinato periodo può essere considerato un operatore commerciale con considerevoli aumenti di tassazione

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